¿Qué es la Ley 820 de 2003 y por qué te afecta directamente?

Si vives en arriendo o tienes una propiedad arrendada en Colombia, hay una norma que rige cada cláusula de tu contrato, cada aumento de canon y cada proceso de terminación: la Ley 820 de 2003, conocida como el Régimen de Arrendamiento de Vivienda Urbana.

Esta ley tiene como objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social. Fue expedida el 10 de julio de 2003 y sigue vigente hoy en 2026, con plena aplicación en todo el territorio nacional. Infobae

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¿Cómo debe ser el contrato de arrendamiento?

El contrato puede suscribirse de forma verbal o escrita. Sin embargo, sin importar el caso, el arrendador y el arrendatario deben ponerse de acuerdo en los siguientes puntos: nombre e identificación de los contratantes, datos del inmueble, la parte que se arrienda, las zonas y servicios compartidos, el precio y forma de pago, el término de duración y la designación de la parte a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos. El País

Aunque la ley reconoce los contratos verbales, en ACA Propiedad Raíz siempre recomendamos formalizarlo por escrito y anexar un inventario con fotos del estado del inmueble. Esto protege a ambas partes ante cualquier conflicto.

Duración y prórroga del contrato

El término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un año. El contrato se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y que el arrendatario se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley. Infobae

Obligaciones del arrendador y del arrendatario

El arrendador debe:

• Entregar el inmueble en buen estado y condiciones aptas para habitar
• Mantener el inmueble en condiciones de servicio
• Pagar a tiempo los servicios que estén a su cargo
• Garantizar el goce pacífico de la propiedad

El arrendatario debe:

• Pagar el arriendo en los plazos estipulados, así como los servicios públicos y demás gastos. Debe cuidar la vivienda y todo lo que viene con ella; en caso de causar algún daño, será el responsable de correr con los gastos de reparación. Ramajudicial
• Quienes vivan en propiedad horizontal deben respetar el reglamento del conjunto o edificio.

¿Cuánto puede subir el arriendo? La regla del IPC

Este es uno de los temas que más genera confusión y conflictos entre arrendadores y arrendatarios. La Ley 820 es muy clara al respecto:

El canon de arrendamiento solo puede reajustarse una vez cada 12 meses. El incremento no puede superar el 100% del IPC del año inmediatamente anterior. El nuevo valor no puede exceder los límites legales sobre el valor del inmueble. Minambiente

🔔 Dato importante para 2026:

Para 2026, el aumento máximo permitido es del 5,10%, equivalente al IPC de 2025. El aumento es potestativo del arrendador y puede ser menor si ambas partes así lo acuerdan. Ugc

La Ley 820 de 2003 es clara: el canon de arrendamiento no se incrementa automáticamente en enero. El ajuste solo puede aplicarse cuando el contrato cumple 12 meses desde su inicio o desde el último aumento, y nunca puede superar el IPC del año anterior. Esto significa que, aunque el IPC se publica en enero, el aumento solo se refleja en la fecha de renovación del contrato. Ramajudicial

Adicionalmente, el precio mensual no podrá exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte que se esté dando en arriendo. Si el propietario insistiera en hacer un incremento mayor, el arrendatario podría demandarlo. El País

¿Cómo termina un contrato de arrendamiento?

Las partes, en cualquier tiempo y de común acuerdo, podrán dar por terminado el contrato. Unilateralmente, puede terminarlo el arrendador cuando el arrendatario no pague las rentas dentro del término estipulado, no cancele los servicios y cause desconexión de estos, cuando subarriende, realice mejoras o cambios sin autorización, o destine el inmueble para actos delictivos. Ramajudicial

Por su parte, la terminación del contrato por parte del arrendatario se puede hacer cuando se suspendan los servicios públicos por acción premeditada del arrendador o cuando este incurra en mora de pagos que estuvieren a su cargo. Ramajudicial

En ambos casos, el arrendador deberá notificar su decisión por escrito con al menos tres meses de anticipación. De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado. Ramajudicial

¿Qué pasa si el arrendador sube el arriendo ilegalmente?

El arrendatario cuenta con mecanismos de defensa: puede exigir el respeto del canon legalmente ajustado y acudir ante las alcaldías municipales o distritales, que tienen competencias en materia de arrendamientos urbanos. El incremento ilegal del arriendo no constituye causal de desalojo. Por ello, el arrendador no puede iniciar válidamente un proceso de restitución del inmueble por la negativa del arrendatario a pagar un aumento superior al IPC. Leyes

¿Necesitas asesoría sobre tu contrato de arrendamiento?

En ACA Propiedad Raíz contamos con un servicio de administración de arriendos que protege tanto a propietarios como a arrendatarios: aplicamos correctamente los reajustes de canon, gestionamos los contratos conforme a la Ley 820, y te acompañamos en caso de incumplimiento.

Fuente oficial: Ley 820 de 2003 – Función Pública | Última actualización normativa: 20/01/2026